De acordo com o artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia no caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, “uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador”.

Quando o fiador notifica o locador sobre sua intenção de se desonerar das obrigações da fiança ainda no período de locação determinado no contrato, essa exoneração só terá efeitos após 120 dias da data em que a locação passar a vigorar por prazo indeterminado, e não da data da notificação. O entendimento foi fixado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao interpretar o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/1991, em uma ação na qual os fiadores alegavam que sua responsabilidade teria terminado 120 dias após a entrega da notificação ao locador. Para o colegiado, ainda que os fiadores possam notificar o locador de sua intenção de desoneração – como ocorreu no caso dos autos – seus efeitos só são produzidos no período de indeterminação do contrato.

De acordo com o artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato, o locador poderá exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia no caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado, “uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador”. Segundo os autos que originaram o recurso especial, os proprietários alugaram um imóvel comercial para uma microempresa em julho de 2009, pelo prazo de um ano. Foram indicados dois fiadores no contrato. Após o ajuizamento de execução para cobrança dos encargos de locação relativos ao período entre agosto e dezembro de 2010, os fiadores apresentaram embargos à execução sob o argumento de que notificaram os locadores de que estavam se exonerando da fiança a partir de março de 2010.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) concluiu pela ilegitimidade dos fiadores para responder pelos débitos vencidos a partir de agosto de 2010. Para o tribunal, apesar de a notificação exoneratória ter sido feita no curso da locação ainda por prazo determinado, o prazo de 120 dias previsto na Lei 8.245/1991 teria terminado quando esgotado o prazo do contrato, em julho de 2010. Ainda segundo o TJRS, considerando que o artigo 40 da Lei do Inquilinato estabelece que os fiadores permanecem obrigados pelo prazo de 120 dias a contar da data da notificação recebida pelo locador – o que, no caso dos autos, coincidiu com o término do período fixado para vigência do contrato –, entende-se que os fiadores não concordaram com a prorrogação do contrato por prazo indeterminado.

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso no STJ, afirmou que o artigo 835 do Código Civil, embora não se aplique diretamente ao caso dos autos, prevê a possibilidade de o fiador se exonerar da fiança a qualquer tempo, ficando obrigado aos seus efeitos por 60 dias após a notificação do credor. Da mesma forma, o artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/1991 previu a indeterminação temporal da fiança no contrato de locação, mantendo igualmente a vinculação com as obrigações por determinado prazo após a notificação. Segundo o relator, no período em que a locação se desenvolve por prazo determinado, a vinculação do fiador às obrigações do contrato de locação, estendidas a ele pelo contrato de fiança, não decorre da extensão conferida pelo artigo 40 da Lei do Inquilinato, mas do contrato pelo qual o fiador se comprometeu a garantir a solvência das obrigações do afiançado nascidas no período da locação (ou no período determinado no contrato de fiança).

No mesmo sentido, apontou o relator, o artigo 39 da mesma lei reconhece que, independentemente do prazo de locação – se determinado ou indeterminado –, o fiador, em regra, garantirá o contrato afiançado até a entrega das chaves.

“Nessa perspectiva e no caso concreto, não se pode ter os fiadores por ilegítimos para a presente execução com base na notificação exoneratória realizada e compreendida, segundo o acórdão recorrido, dentro dos limites do inciso X do artigo 40 da Lei 8.245/1991, razão por que a reforma do acórdão é de rigor”, concluiu o ministro.

Apesar de dar provimento ao recurso especial e afastar a ilegitimidade passiva dos fiadores, a turma determinou a remessa dos autos ao TJRS para análise de outros pontos discutidos na apelação, como a cobrança de meses subsequentes à alegada desocupação do imóvel.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):

REsp 1798924